Archive for the ‘Inmobiliaria’ Category

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Vendo piso alquilado

Martes, Julio 27th, 2010

Mucha gente cree que un piso alquilado no se puede vender y no es así. Se puede vender tal y como está, y el inquilino sigue con su contrato, pero en lugar de pagar al antiguo propietario debe pagarle al nuevo (el nuevo propietario debe avisarle).

Para el vendedor la dificultad es que tiene que contar con que el piso tiene inquilino y que no podrá enseñarlo. Y entonces el precio dependerá de las condiciones del alquiler, puesto que en estos casos los compradores potenciales se reducen y son inversores que buscarán rentabilidad o precios interesantes.

Muchas veces los propietarios de pisos alquilados los quieren vender a precios de pisos libres pero sin poderlos enseñar y eso es muy complicado. Nuestra recomendación es que se esperen a que finalice el contrato de alquiler, y si necesitan vender antes, deberán adaptar el precio a la renta o al tipo de contrato del inquilino.

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Pisos alquilados: contrato indefinido

Viernes, Junio 11th, 2010

Me gustaría reflexionar un poco más sobre este tema y sobre el papel social que hacen los propietarios de pisos alquilados con contrato indefinido.

Realmente el contrato indefinido es una contrariedad para el propietario del piso, puesto que la renta que pagan estos inquilinos es muy baja comparada con la que debería ser según el mercado y además no pueden disponer de él libremente hasta que fallezca el inquilino, y dependiendo de la edad que tengan, esto se puede alargar mucho en el tiempo.

De cara a la opinión pública, esto no es ningún inconveniente puesto que se cree que todos los propietarios de pisos alquilados son ricos herederos. Pero la realidad es que esto no es así y que aunque si que hay gente que tiene pisos alquilados que tiene dinero, hay muchos otros que tienen menos que su inquilino y que esta ley les genera una auténtica dificultad.

Pero por otro lado también es cierto que la mayoría de inquilinos con contrato indefinido no podrían pagar una renta de mercado, con lo que es muy complicado el cambio de esta ley.

Es por esto que pensamos que los propietarios de pisos de renta antigua están haciendo un servicio social y como mínimo la opinión pública se lo tendría que reconocer.

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Precio de pisos de renta antigua

Jueves, Abril 8th, 2010

Hay gente que se pregunta porque el precio de estos pisos es tan bajo, y la respuesta es muy simple: porque en el vive un inquilino o inquilinos con un contrato indefinido (hasta fallecimiento del titular) y además normalmente pagan una renta muy baja comparada con la de mercado.  Con lo que el nuevo adquiriente tiene que esperar un tiempo para poder disponer de él. Eso si, cuando quede libre, se podrá alquilar por un importe muy superior o vender y obtener así una plusvalía importante.

Otra duda que mucha gente pregunta es que pasa al vender el piso respecto al contrato de alquiler. Y lo que sucede es que todo sigue igual y lo único que cambia es el propietario del inmueble.

Respecto a los precios dependen de la edad del inquilino, puesto que como no hay fecha de fin del contrato, hay que calcular por estadísticas teniendo en cuenta la esperanza de vida. Y estos precios pueden oscilar entre el 30 y el 90% del valor que tendría libre dependiendo de si tienen 50 o 90 años y de las posibles subrogaciones.

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El tanteo y el retracto

Viernes, Febrero 26th, 2010

Cuando se vende un piso alquilado, los inquilinos lo ven como una amenaza, pero es una buena oportunidad para ellos, ya que tienen el derecho preferente de compra. Es decir que, por el mismo precio y condiciones, tienen derecho a quedárselo ellos.

Estos derechos son el tanteo y el retracto, donde el tanteo sería el derecho que tiene el inquilino a que le avisen sobre que el piso se va a vender y en que condiciones, y el tiene un plazo para comprarlo en esas condiciones, y el retracto es el derecho que tiene el inquilino a quedarse con el piso una vez se ha vendido y se le ha notificado durante un plazo y también en las mismas condiciones. Este plazo es de dos meses para los pisos de renta antigua y de un mes para los contratos actuales.

Si al inquilino no le interesa comprar el piso no hay ningún problema, ya que el contrato de alquiler sigue vigente tal y como estaba.  Además al que compra le puede interesar que el inquilino firme la renuncia al tanteo-retracto para agilizar los trámites y esto es una buena oportunidad para que el inquilino pueda sacar una pequeña compensación económica.

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Las subrogaciones del contrato de alquiler indefinido

Jueves, Febrero 4th, 2010

Este es un tema muy importante que hay que mirar cuando compras un piso alquilado con contrato indefinido. Puesto que como inversión miras cuando podría acabar el contrato y si hay posibilidades de que otra persona se subrogue en él.

Hay que estudiar caso por caso y si es una contrato de vivienda o para uso distinto de vivienda (locales,…), pero en la mayoría de los casos la única subrogación posibles es para  la pareja del titular del contrato (siempre que puedas demostrar que ha convivido con este durante como mínimo dos años anteriores). Los hijos también se pueden subrogar pero solo durante 2 años, a no ser que sean menores de 25 años y entonces tendrían derecho a subrogarse hasta esa edad o que tuviera una minusvalía del 65% y entonces tendrían derecho a subrogarse de por vida.

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El precio real de los pisos

Viernes, Enero 22nd, 2010

Se habla mucho sobre la bajada del precio de los pisos, se comenta que un 10 o un 15%, y si miras los anuncios en periódicos o en internet, realmente eso parece. Pero este no es el precio real, ya que el precio real es el que marca el mercado y en las operaciones que se están realizando, la bajada del precio de los pisos es de un 30%.

Así que ya saben, si quieren comprar o vender un piso, les tocará pagar o recibir un 30% menos o más.

De todas maneras creemos que el recorte del valor de los pisos está llegando a su suelo, si es que no ha llegado ya, y aunque ahora cuesta encontrar financiación, cuando los bancos vuelvan a dejar dinero, los precios volverán a subir aunque muy poco a poco y más en ciudades como Barcelona donde no hay más suelo del existente ni posibilidad de expandirse.

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Crisis

Jueves, Diciembre 17th, 2009

Ya llevamos dos años de crisis y parece que el 2010 va a ser otro año duro. Los bancos, que han sido los grandes originadores de la crisis al dejar dinero sin garantías suficientes, como no pueden, siguen sin dejarlo. Solo actúan para vender los pisos que obran en su poder o que les han sido devueltos por impagos o deudas de promotores.

Lo que si hemos notado es que hay gente dispuesta a comprar, de hecho, en el último mes se han vendido bastantes pisos en comparación a meses anteriores. La mayoría de bancos (con financiación), y otros donde los compradores tenían el dinero o garantías suficientes como para comprar dos pisos iguales.

Lo mismo pasa con otros sectores, el problema es de falta de liquidez. Por esto tanto en el mundo inmobiliario como en otros sectores, la cosa solo se arreglará cuando los bancos poco a poco vuelvan a dejar dinero. Aquí está la clave y es por esto que nos preguntamos: ¿el Estado no ha dejado dinero a los bancos para que lo inyecten en la sociedad? o ¿el negocio de los bancos no era captar dinero y dejarlo?. Parece que ahora solo captan dinero y tendremos que esperar a que puedan volver a dejarlo…….

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Inversión en pisos alquilados

Martes, Noviembre 3rd, 2009

En el caso del mercado residencial hay dos tipos de producto cuando hablamos de inversión. Y las dos son interesantes aunque con características diferentes. Estos dos productos son los pisos a término con buena rentabilidad y contratos cortos, y los pisos de renta antigua con rentabilidades mensuales bajas pero con unos precios muy atractivos.

En el primer caso podemos obtener rentabilidades muy interesantes muy superiores a las que dan los bancos.

Y en el segundo caso podemos obtener precios muy interesantes, y a medio plazo podemos tener unas plusvalías importantes, y mientras tanto nos van pagando un pequeño alquiler.

Además comparándolo con otro tipo de inversiones, los valores inmobiliarios en este país, siempre han sido inversiones seguras. De hecho hasta antes de esta crisis siempre habían subido su valor. Actualmente ha habido un reajuste porque en los últimos años estos valores se habían incrementado demasiado deprisa, pero después del temporal volverán a subir, creemos que más moderadamente. Sobretodo en ciudades como Barcelona, donde hay escasez de suelo, y los pisos bien situados siempre se cotizarán muy bien.

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Contrato indefinido, caso para siempre

Martes, Octubre 6th, 2009

Existen muchos contratos que son indefinidos y que son de por vida del inquilino, es decir un contrato que se acabará cuando muera el inquilino o sus posibles subrogaciones: pareja, hijos, ascendentes,…. Pero hay un caso muy curioso que estipula la ley (creo que erróneamente) para siempre.

Este caso es el del contrato de arrendamiento para local de negocio celebrado después del 9/05/1985 (Ley Boyer), donde el arrendatario es una persona jurídica (empresa) y donde se ha pactado la duración indefinida. En este caso el contrato es para siempre mientras “no se muera la empresa”.

Es un caso curioso y a mi entender es un error de la ley puesto que todos los contratos deben tener una duración.

Existe jurisprudencia al respecto donde jueces han reconsiderado estos contratos y les han dado una duración determinada. Aunque como todo proceso judicial es largo y costoso.

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Indivisos

Lunes, Septiembre 28th, 2009

Los indivisos o partes indivisas de un inmueble son como su nombre indica una participación de la propiedad de un inmueble. Es decir, si una persona hereda el 50 % de un edificio de 10 pisos, no es el propietario de 5 pisos, sino que es el propietario del 50% de cada uno de los 10 pisos. Esta diferencia es importante, porque si uno es propietario de un piso, puede disponer de él libremente porque tiene el 100% de la propiedad, pero si tiene una parte indivisa del 50%, entonces tiene que compartir los derechos y obligaciones con la otra parte.

De todas maneras, una persona que sea propietaria de una parte indivisa, la puede vender libremente (solo su parte) sin necesidad de consultar a las otras partes, pero estas otras partes tendrán derecho de retracto, es decir a quedárselo ellos por el mismo precio y condiciones. El problema es que vender un indiviso es más complicado porque hay menos compradores, pero hay inversores que se dedican a ello: www.indivisosbarcelona.com.

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