Me gustaría hablar de este tema que genera muchas dudas sobre todo en los inquilinos y en algunas personas que se plantean comprarse un piso alquilado de renta antigua a un precio bajo para echar al inquilino e irse a vivir ellos.
Esto se basa en los artículos 62.1 y 63 de la LAU de 1964, que dicen que si el arrendador necesita el piso para él o para sus descendientes o ascendientes, entonces el inquilino no tendría derecho a la prorroga legal de su contrato.
Exactamente exponemos a continuación lo que dicen estos artículos:
Artículo 62
No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1º) Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
Artículo 63
1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación.
2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:
1º) Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.
2º) Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
3º) En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
4º) Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.
3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame.
Una vez hemos leido esto, como vemos la ley es clara y lo único que pide es que “justifiques la necesidad”, y hay determinados casos en los que el inquilino no tiene nada que hacer, como en herencias o cuando tienes un piso de renta antigua desde hace tiempo y un hijo lo necesita.
Pero el tema de comprar un piso de renta antigua en condiciones muy beneficiosas de mercado para sacar al inquilino e irse a vivir allí va en contra del espiritu de esta ley y muy probáblemente el juez detectará la jugada y fallará a favor del inquilino. Además, si alguien quisiera hacer esto, debería tener la capacidad financiera suficiente para comprar el piso y aguantar el tiempo que pueda durar el juicio y con la incertidumbre de que quizás no deneguen la prorroga al inquilino.
Es por este motivo, que los pisos con inquilinos de renta antigua son considerados como un producto de inversión muy interesantes a medio plazo por las importantes plusvalías que generan o como una vivienda para alguien que los puede comprar para ir a vivir en un futuro.
Tags: LAU 1964, renta antigua
Hola, me parece muy interesante y muy bien explciado todo lo que comentas, pero tengo una duda. Que sucede cuando se vende un piso con inquilino y el nuevo propietario se subroga en el contrato. Tiene tambien los mismos derechos que el antiguo propietario? Puede comprar el piso, y echar al inquilino porque quiere meter a su hijo por ejemplo? En este caso, aunque dices que ante una venta de éste tipo el inquilino no tiene nada que temer, noe s cierto no? Porque si tu propietario actual no tiene familia pero lo vende a alguien que potencialmente puede echarte tienes mucho de que temer, verdad?
Cuando alguien compra un piso con inquilino tiene los mismos derechos que el antiguo propietario. Pero si alguien compra un piso y enseguida inicia un proceso para sacar al inquilino e irse a vivir el o sus hijos, esto sería un fraude de ley y seguramente ningún juez dictaría sentencia en contra del inquilino. A no ser que pasara un tiempo y se pudiera demostrar que no se ha comprado el piso con ese objetivo.
Además normalmente los inquilinos de renta antigua son gente mayor y esto dificulta todavía más las cosas para que un juez actue en su contra.
Yo soy hija de inquilina renta antigua de 40 años, ahora queríamos hacer una oferta para comprar la vivienda, ¿ hay un precio más favorable que el de tasación, dependiendo de los años vividos en la vivienda o el importe que se paga de alquiler??
gracias,,
El precio será el que negocien entre las partes. No hay ningún precio establecido. Y básicamente dependerá, además de las características del piso, a la edad que tenga el o la titular del contrato. Es decir dependerá de lo alejado/a que este el titular de la esperanza de vida, puesto que no es lo mismo que el titular tenga 50 años que 80 años. Ya que si está cercano a los 80 años, entonces el precio estará próximo al que tendría si la vivienda estuviese libre. También dependerá de la renta que paguen y si esta está próxima a una de mercado o no.
Pero como le digo el precio lo tienen que convenir entre las partes y si los propietarios no quieren vender no hay nada que hacer, pero si necesitan o quieren vender entonces Ustedes pueden comprar el piso a buen precio puesto que si no lo compran Ustedes les costará mucho venderlo a otra persona.
Hola:
Primero que nada, felicitarle por tan buen blog que explica de forma clara y sencilla temas que a los neófitos nos resultan muy espinosos.
Voy a exponerle mi caso: He encontrado un piso con un precio bastante atractivo (un 40% por debajo del mercado) pero tiene un inquilino de renta antigua y con contarto indefinido. El primer contrato es del año 31 y lo realizó el padre del inquilino. Luego su padre se lo subrrogó en el año 66. Este inquilino “nació” en ese piso. Ahora con 79 años desea “morir” en él.
Por mi parte entiendo esto como una oportunidad de adquirir un piso que de otra manera no voy a poder comprar y no es mi intención echarlo, pero tengo miedo de que se “enquiste” en el piso un hijo solterón que vive con él (alrededor de 45 años de edad) y que por tanto deb llevar toda su vida viviendo allí mismo.
Es esto posible? o por el contrario sigue siendo una buena inversión? Tengo que decir que yo no tengo vivienda propia, pero tampoco tengo el dinero para realizar la reforma total que necesita este piso antiguo por lo que no me importa aguantar un mediano plazo mientras pago la hipoteca y ahorro para la reforma. No tengo un gran capital, pero cuento con buenos ingresos por lo que creo que puedo ahorrar antes de que vuelvan a subir los precios de la vivienda y ahí sí que se me escapen los pisos de una zona céntrica.
Muchas gracias por su ayuda
X
Gracias por tus comentarios al blog.
Respecto a tu caso, por lo que veo se hizo una primera subrogación en el año 66 y el actual inquilino tiene 79 años. Entonces la pareja de este Sr. (si tiene), tendría derecho a subrogarse hasta fallecimiento (última subrogación). Y, si no tiene pareja, su hijo solo tiene derecho a subrogarse durante dos años, a no ser que fuera menor de 25 años y entonces tendría derecho a subrogarse hasta esa edad o que tuviera una minusvalía del 65% y entonces tendría derecho a subrogarse de por vida.
Para tus intenciones creo que es una buena inversión puesto que has comprado un piso a un precio muy inferior al de mercado y además por lo que veo has podido conseguir una hipoteca, lo cual es complicado cuando hay inquilinos.
Hola, te expongo mi problema:
Me han ofrecido una casa con inquilino de renta antigua, el precio de la casa es la actualización a un 4,5% de la renta anual que satisfacen los inquilinos para así poder ejercer mi derecho de negación de prorroga forzosa establecido en el articulo 62 de la TRLAU de 1964.
Actualmente vivo con mis padres y no tengo ninguna otra propiedad. Mi plan es adquirir la vivienda (si el inquilino no ejerce su derecho de tanteo) ya que dentro de 1 año me tengo que ir a trabajar de forma temporal fuera de mi provincia, para después de otro año volver a mi provincia y en ese momento solicitar el desalojo de la vivienda por necesidad propia.
El precio de la vivienda es de un 50% del precio de mercado, y los inquilinos tienen poder adquisitivo asequible que se deduce de los coches que tienen.
Mi duda es:
¿El juez podría estimar que existe fraude de ley también en este caso?
¿Si me caso podría solicitar la vivienda sin tener que irme a trabajar fuera y luego volver?
¿Seria mas aconsejable que compraran la vivienda mis padres para después solicitar el desalojo por necesidad para un hijo?
Muchas gracias por tu atención
La ley es clara y si Usted necesita el piso para vivir y no tienen ninguna propiedad en la zona y lo puede justificar, en teoría tiene el artículo 62 y 63 de su parte y muchas posibilidades de ganar. Pero esto como Usted sabe es un proceso judicial y el que decidirá es el juez, así que hay alguna posibilidad (aunque pequeña) de que pierda y entonces Usted debe tener asumida esta posibilidad ya que es un coste financiero importante.
Si los inquilinos tienen poder adquisitivo, entonces mejor porque así no se quedarán sin casa ya que podrán acceder a otra, pero también podría ser que entonces se quedaran ellos la casa (puesto que ya sabe que tienen derecho de tanteo y retracto).
Respecto a casarse y a irse a vivir fuera y volver pues mejor puesto que así puede justificar la necesidad por varios motivos y tiene más probabilidades de ganar.
El tema de que compren sus padres creo que es demasiado complicado además del coste fiscal que tendrá que pagar cuando la quiera poner a su nombre.
De todas maneras le recomiendo que contrate un abogado que le explicará con detalles sus posibilidades que son altas y le dará sus recomendaciones.
buenas tardes
Leyendo la consulta anterior se me pantean algunas dudas que desearia plantear.
Mi padre tiene un contrato de renta antigua firmado en el 75, año arriba año abajo, si esta informacion fuera concluyente os la facilitaria.Mi padre ha sido el primer titular arrendatario de mi familia en esta vivienda, es decir viene de un contato nuevo, no de una subrrogacion. Cuantas subrrogaciones indefinidas son permitidas 2?? da lo mismo a conyuge que a hijo?, me explico, si una primera subrrogacion fuera a mi madre, cuando mi padre fallezca entiendo que seria indefinida hasta el dia que falte mi madre(ambos estan en el contrato) , a mi como hija tendria una segunda subrrogacion indefinida por ser la segunda, o solo una de 2 años?Es necesario que yo tambien este viviendo aqui en el momento en el que eso se produzca y sin inmuebles a mi nombre “no los tengo pero por si se diera que podria adquirir uno, lo que no creo” o si ya no vivo aqui, aunque sea sin inmuebles en mi posesion pierdo mis derechos??Les escribo desde el pais vasco, no se si el ambito territorial es relavante
muchas gracias por adelantado.
En su caso la pareja del titular del contrato (su madre) tiene derecho a una subrogación de por vida, pero Usted sólo tiene derecho a una subrogación de dos años o hasta que cumpla 25 años (si no los tiene todavía) o si tiene una minusvalía del 65% entonces tendría derecho también a una subrogación indefinida.
Respecto a comprarse un piso, como el tema está limitado a dos años, no le afectaría, puesto que si la denuncian, entre que descubren lo del piso y el proceso judicial, ya pasaría este tiempo.
Muchas garcias por la respuesta y disculpeme pero me gustaria hacerle una ultima consulta ya que el caso es un poco especial.
Aunque mi madre es abajo firmante en el contrato, el unico que figura en el texto, como arrendatario, es mi padre.
Si mi padre y mi madre tienen la nulidad matrimonial, no divorciados ni separados, si no que como si ese matrimonio nunca hubiese existido y mi madre ya no vive en el piso aunque si lo hizo 20 años, pero no lo reclama, porque tiene el suyo y su intencion no es reclamarlo, si no beneficiarme a mi, al ser yo hija del titular, y subrrogarme a mi “por no existir conyuge actualmente” a mi seria una subrrogacion indefinida, al ser la primera, o tambien de dos años por ser hija??
Lo que no me queda claro es si las subrrogaciones son indefinidas por , la discapacidad , menor de 25, o ser conyuge, o por ser la 1ª que se hace,
Espero me entienda, pero como ve he tenidoque hacerlo en 2 partes ya que el caso es u poco especial.
Muchas gracias de nuevo
La única persona que se podría subrogar indefinidamente sería la pareja del titular del contrato que conviva con él los dos años anteriores y los casos especiales: hijos con minusvalias o hasta 25 años del hijo o ascendientes.
En su caso, Usted, aunque sea la primera subrogación, solo tiene derecho a dos años de contrato.
Voy a comprar un piso con inquilino de renta antigua por un precio muy interesante. Si el inquilino no ejerce el derecho de adquisición preferente y yo necesito la vivienda para vivir, porque no tengo ninguna otra en propiedad, seguramente recuperaré la vivienda, no?
Puedo estar empadronado en la misma localidad en donde se encuentra el piso para poder reclamarlo? Ahora mismo estoy empadronado en la misma localidad aunque vivo en casa de mi madre en un pueblo en las afueras, pero trabajo en la misma localidad donde se encuentra el piso.
En teoría Usted debería justificar la necesidad de la ocupación de la finca y dependerá del juez. En el artículo 63 hay cuatro casos en los que si cumple alguno de ellos ya se presume esta necesidad, sino, será a criterio de la justicia. Piense que en el piso actualmente vive un inquilino que también tienen sus derechos y que en su día firmo un contrato indefinido.
Por esto si Usted se casa (necesita más espacio) y reclama el piso, o vive fuera y vuelve a la ciudad donde esta el inmueble y lo necesita, o su madre le saca del piso (podría alegarlo) entonces muy probablemente ganaría el juicio. También podría alegar que quiere independizarse y lo necesita.
Si Usted compra el piso y lo reclama (sin una justificación valida), el juez puede ver que esta intentando aprovecharse de un precio muy beneficioso y puede considerar que realmente no tiene esa necesidad.
Lo que le quiero decir es que en teoría tiene las de ganar, pero antes de enfrascarse le recomiendo que contrate un buen abogado y considere todas las posibilidades puesto que el inquilino si no está de acuerdo le puede llevar a juicio y la cosa se puede alargar y complicar un poco.
Hola buenos días tengo una duda, mis padres compraron un piso y un local hace años con inquilinos en renta antigua, compraron con esa condición que estarían los inquilinos allí viviendo, yo ahora estoy en el local que esta junto a la vivienda y los inquilinos son personas muy mayores y ya hace meses que no van por allí están viviendo con una hija suya, a mí que gustaría quedarme con ese piso y necesitaría antes reformarlo pero claro esta que yo no puedo aun pasar ya que tienen sus pertenencias, que puedo hacer en este caso? ellos no van nunca por la vivienda lo único que tienen son sus enseres y todos los meses pagan su alquiler. gracias de antemano.
Si los inquilinos no viven en el piso y se están aprovechando de una renta antigua, por ley Usted los puede deshauciar. Para ello tiene que iniciar un proceso judicial y demostrar que esta gente no vive aquí. Esto normalmente se hace comprobando los consumos de luz y agua.
Para todo esto le recomiendo que vaya a un abogado experto en estos temas, y este contratará a un detective.
De todas maneras, antes que nada, lo mejor es que hable con los inquilinos, les exponga su situación y (sin amenazar), les explique lo que dice la ley y lo que va a hacer, y si no entran a razones, entonces vaya a juicio.
Hola, mi padre tiene un piso alquilado en renta antigua y lo necesita para dármelo a mí. Con esta condición, y metiéndonos en tema de abogados, cuanto tiempo les dan a los inquilinos para dejar la casa??Es que necesitamos la casa urgentemente
Gracias de antemano
En su caso, el inquilino debería abandonar el piso con el plazo justo para que busque otra vivienda, pero normalmente se oponen y les obligan a llevar el tema por vía judicial, y entonces dependen de la justicia.
Depende de la rapidez del juzgado puede durar alrededor de un año, pero puede ser menos o más (y lamentablemente yo me inclino por el segundo supuesto).
Les expongo mi caso:
Recientemente me ha sido otorgada la tutela de mi padre, que está incapacitado completamente desde hace años. Hasta la fecha en que la tutela me fue concedida, esta correspondía a mi tía, con la que este convive, a la sazón hermana de mi padre, ya que en el momento de declarar incapaz a mi padre, yo todavía era menor de edad. No poseo ninguna propiedad.
La cosa es que a mi padre le ha correspondido en herencia una casa dividida en tres pisos, mas bien en dos, ya que el tercero es un pequeño fallado de apenas 20 m.Estos pisos están alquilados cada uno a una persona. Todos son de renta antigua y el contrato, en su día, se realizó de forma verbal. Mi intención es solicitar el desahucio del inquilino que llegó en último lugar para ocupar esa vivienda junto con mi padre, ya que es mi responsabilidad el hacerme cargo de él y su hermana ya no es la tutora legal. Hemos redactado una carta de aviso al inquilino pidiendo la desocupación del inmueble en un plazo máximo de un año y ofreciendo una indemnización de 2 años de alquiler si lo desocupa en los primeros 6 meses de ese periodo o de un año en el caso de que lo haga en los siguientes 6 meses. Cabe también señalar que ninguno de los inquilinos ha pagado nunca el correspondiente IBI.
Quisiera me indicasen, si es posible, la forma más rápida de conseguir que el inquilino abandone la vivienda, ya que mi situación económica dista mucho de ser la idónea y con la pensión de mi padre y lo que yo gano nos sería imposible hacer frente al pago de un alquiler con los actuales precios del mercado. Muchas gracias
La forma más rápida es hacer lo que han hecho y rápidamente ir a hablar con los inquilinos para saber sus intenciones. Si la respuesta es positiva para ústedes entonces asegurense de que firmen algún documento comprometiéndose, y si es negativa entonces no tienen más remedio que ir por la via judicial. Tendrán que interponer una demanda lo antes posible y entonces dependera de lo que tarde la justicia en juzgar y luego ejecutar.
Hola, buenos día le expongo mi caso.
Mi madre heredó hace 4 años una casa en la que hay inquilinos con renta antigua. El contrato en su origen se hizo con la madre del inquilino actual y éste se subrogó cuando su madre murió. En su momento cuando cambió la ley y era posible la actualización de la mensualidad mi abuelo no lo hizo. Ahora ¿sería posible a mi madre actualizar la mensualidad? ¿Cuáles serían los pasos a seguir?
Se puede actualizar para el futuro, no con carácter retroactivo, y siempre que el inquilino supere los límites de ingresos que marca la ley. La actualización se realizará hasta alcanzar la renta de mercado en un máximo de diez años. Si no se le puede subir la renta porque no llega al mínimo, entonces Usted puede subirle el IPC cada año y repercutir el IBI (esto si que es con carácter retroactivo de 5 años). Le aconsejo que se ponga en contacto con un abogado especializado para que estudie el asunto.
Primero enhorabuena por su blog ya que me parece muy interesante y ayuda mucho a resolver dudas. Le explico mi caso: mis padres y yo vivimos en una casa de renta antigua desde hace más de 50 años. Hace unas semanas el anterior dueño ha vendido el inmueble entero y los nuevos propietarios se han puesto en contacto para hacernos una propuesta de venta, ya que en esta ocasión están vendiendo los pisos individualmente. ¿Hay un baremo para el precio de la vivienda?? El inquilino tiene algunos beneficios a la hora de la compra??
¿Ocurriría algo en el caso de que no aceptemos la venta?? Muchas gracias por su ayuda.
Ante todo gracias por sus comentarios.
Respecto a su casa, si Ustedes tienen un contrato en vigor indefinido y el titular vive en el piso no tienen nada que temer, al contrario, puede ser una oportunidad para comprar el piso. En cuanto al precio, antiguamente si que se calculaba en función de la actualización de la renta, pero ahora es el que pacten libremente entre las partes. Pero deben saber que si no les venden el piso a Ustedes, a los nuevos propietarios les costará mucho vender el piso, y es por esto que normalmente los precios son bastante más bajos que los de mercado (depende del alquiler que paguen y de la edad del titular del contrato y posibles subrogaciones). Además Ustedes tienen derecho preferente de compra, es decir que si alguien lo quiere comprar, Ustedes tienen derecho a comprarlo por el mismo precio.
Y si no aceptaran la venta, entonces seguirían tal y como están, aunque supongo que los nuevos propietarios harían alguna obra en la finca para intentar subirles un poquito el alquiler. Solo podrían deshauciarles del piso si justificaran la necesidad para vivir ellos o algun hijo pero por lo que explica no creo que sea el caso y además hay un orden de prelación, es decir que primero tendrían que deshauciar a otros pisos con contratos a termino o más cercanos en el tiempo.