Me gustaría hablar de este tema que genera muchas dudas sobre todo en los inquilinos y en algunas personas que se plantean comprarse un piso alquilado de renta antigua a un precio bajo para echar al inquilino e irse a vivir ellos.
Esto se basa en los artículos 62.1 y 63 de la LAU de 1964, que dicen que si el arrendador necesita el piso para él o para sus descendientes o ascendientes, entonces el inquilino no tendría derecho a la prorroga legal de su contrato.
Exactamente exponemos a continuación lo que dicen estos artículos:
Artículo 62
No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1º) Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
Artículo 63
1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación.
2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:
1º) Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.
2º) Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
3º) En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
4º) Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.
3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame.
Una vez hemos leido esto, como vemos la ley es clara y lo único que pide es que “justifiques la necesidad”, y hay determinados casos en los que el inquilino no tiene nada que hacer, como en herencias o cuando tienes un piso de renta antigua desde hace tiempo y un hijo lo necesita.
Pero el tema de comprar un piso de renta antigua en condiciones muy beneficiosas de mercado para sacar al inquilino e irse a vivir allí va en contra del espiritu de esta ley y muy probáblemente el juez detectará la jugada y fallará a favor del inquilino. Además, si alguien quisiera hacer esto, debería tener la capacidad financiera suficiente para comprar el piso y aguantar el tiempo que pueda durar el juicio y con la incertidumbre de que quizás no deneguen la prorroga al inquilino.
Es por este motivo, que los pisos con inquilinos de renta antigua son considerados como un producto de inversión muy interesantes a medio plazo por las importantes plusvalías que generan o como una vivienda para alguien que los puede comprar para ir a vivir en un futuro.
Tags: LAU 1964, renta antigua
Hola, me parece muy interesante y muy bien explciado todo lo que comentas, pero tengo una duda. Que sucede cuando se vende un piso con inquilino y el nuevo propietario se subroga en el contrato. Tiene tambien los mismos derechos que el antiguo propietario? Puede comprar el piso, y echar al inquilino porque quiere meter a su hijo por ejemplo? En este caso, aunque dices que ante una venta de éste tipo el inquilino no tiene nada que temer, noe s cierto no? Porque si tu propietario actual no tiene familia pero lo vende a alguien que potencialmente puede echarte tienes mucho de que temer, verdad?
Cuando alguien compra un piso con inquilino tiene los mismos derechos que el antiguo propietario. Pero si alguien compra un piso y enseguida inicia un proceso para sacar al inquilino e irse a vivir el o sus hijos, esto sería un fraude de ley y seguramente ningún juez dictaría sentencia en contra del inquilino. A no ser que pasara un tiempo y se pudiera demostrar que no se ha comprado el piso con ese objetivo.
Además normalmente los inquilinos de renta antigua son gente mayor y esto dificulta todavía más las cosas para que un juez actue en su contra.
Yo soy hija de inquilina renta antigua de 40 años, ahora queríamos hacer una oferta para comprar la vivienda, ¿ hay un precio más favorable que el de tasación, dependiendo de los años vividos en la vivienda o el importe que se paga de alquiler??
gracias,,
El precio será el que negocien entre las partes. No hay ningún precio establecido. Y básicamente dependerá, además de las características del piso, a la edad que tenga el o la titular del contrato. Es decir dependerá de lo alejado/a que este el titular de la esperanza de vida, puesto que no es lo mismo que el titular tenga 50 años que 80 años. Ya que si está cercano a los 80 años, entonces el precio estará próximo al que tendría si la vivienda estuviese libre. También dependerá de la renta que paguen y si esta está próxima a una de mercado o no.
Pero como le digo el precio lo tienen que convenir entre las partes y si los propietarios no quieren vender no hay nada que hacer, pero si necesitan o quieren vender entonces Ustedes pueden comprar el piso a buen precio puesto que si no lo compran Ustedes les costará mucho venderlo a otra persona.
Hola:
Primero que nada, felicitarle por tan buen blog que explica de forma clara y sencilla temas que a los neófitos nos resultan muy espinosos.
Voy a exponerle mi caso: He encontrado un piso con un precio bastante atractivo (un 40% por debajo del mercado) pero tiene un inquilino de renta antigua y con contarto indefinido. El primer contrato es del año 31 y lo realizó el padre del inquilino. Luego su padre se lo subrrogó en el año 66. Este inquilino “nació” en ese piso. Ahora con 79 años desea “morir” en él.
Por mi parte entiendo esto como una oportunidad de adquirir un piso que de otra manera no voy a poder comprar y no es mi intención echarlo, pero tengo miedo de que se “enquiste” en el piso un hijo solterón que vive con él (alrededor de 45 años de edad) y que por tanto deb llevar toda su vida viviendo allí mismo.
Es esto posible? o por el contrario sigue siendo una buena inversión? Tengo que decir que yo no tengo vivienda propia, pero tampoco tengo el dinero para realizar la reforma total que necesita este piso antiguo por lo que no me importa aguantar un mediano plazo mientras pago la hipoteca y ahorro para la reforma. No tengo un gran capital, pero cuento con buenos ingresos por lo que creo que puedo ahorrar antes de que vuelvan a subir los precios de la vivienda y ahí sí que se me escapen los pisos de una zona céntrica.
Muchas gracias por su ayuda
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Gracias por tus comentarios al blog.
Respecto a tu caso, por lo que veo se hizo una primera subrogación en el año 66 y el actual inquilino tiene 79 años. Entonces la pareja de este Sr. (si tiene), tendría derecho a subrogarse hasta fallecimiento (última subrogación). Y, si no tiene pareja, su hijo solo tiene derecho a subrogarse durante dos años, a no ser que fuera menor de 25 años y entonces tendría derecho a subrogarse hasta esa edad o que tuviera una minusvalía del 65% y entonces tendría derecho a subrogarse de por vida.
Para tus intenciones creo que es una buena inversión puesto que has comprado un piso a un precio muy inferior al de mercado y además por lo que veo has podido conseguir una hipoteca, lo cual es complicado cuando hay inquilinos.
Hola, te expongo mi problema:
Me han ofrecido una casa con inquilino de renta antigua, el precio de la casa es la actualización a un 4,5% de la renta anual que satisfacen los inquilinos para así poder ejercer mi derecho de negación de prorroga forzosa establecido en el articulo 62 de la TRLAU de 1964.
Actualmente vivo con mis padres y no tengo ninguna otra propiedad. Mi plan es adquirir la vivienda (si el inquilino no ejerce su derecho de tanteo) ya que dentro de 1 año me tengo que ir a trabajar de forma temporal fuera de mi provincia, para después de otro año volver a mi provincia y en ese momento solicitar el desalojo de la vivienda por necesidad propia.
El precio de la vivienda es de un 50% del precio de mercado, y los inquilinos tienen poder adquisitivo asequible que se deduce de los coches que tienen.
Mi duda es:
¿El juez podría estimar que existe fraude de ley también en este caso?
¿Si me caso podría solicitar la vivienda sin tener que irme a trabajar fuera y luego volver?
¿Seria mas aconsejable que compraran la vivienda mis padres para después solicitar el desalojo por necesidad para un hijo?
Muchas gracias por tu atención
La ley es clara y si Usted necesita el piso para vivir y no tienen ninguna propiedad en la zona y lo puede justificar, en teoría tiene el artículo 62 y 63 de su parte y muchas posibilidades de ganar. Pero esto como Usted sabe es un proceso judicial y el que decidirá es el juez, así que hay alguna posibilidad (aunque pequeña) de que pierda y entonces Usted debe tener asumida esta posibilidad ya que es un coste financiero importante.
Si los inquilinos tienen poder adquisitivo, entonces mejor porque así no se quedarán sin casa ya que podrán acceder a otra, pero también podría ser que entonces se quedaran ellos la casa (puesto que ya sabe que tienen derecho de tanteo y retracto).
Respecto a casarse y a irse a vivir fuera y volver pues mejor puesto que así puede justificar la necesidad por varios motivos y tiene más probabilidades de ganar.
El tema de que compren sus padres creo que es demasiado complicado además del coste fiscal que tendrá que pagar cuando la quiera poner a su nombre.
De todas maneras le recomiendo que contrate un abogado que le explicará con detalles sus posibilidades que son altas y le dará sus recomendaciones.
buenas tardes
Leyendo la consulta anterior se me pantean algunas dudas que desearia plantear.
Mi padre tiene un contrato de renta antigua firmado en el 75, año arriba año abajo, si esta informacion fuera concluyente os la facilitaria.Mi padre ha sido el primer titular arrendatario de mi familia en esta vivienda, es decir viene de un contato nuevo, no de una subrrogacion. Cuantas subrrogaciones indefinidas son permitidas 2?? da lo mismo a conyuge que a hijo?, me explico, si una primera subrrogacion fuera a mi madre, cuando mi padre fallezca entiendo que seria indefinida hasta el dia que falte mi madre(ambos estan en el contrato) , a mi como hija tendria una segunda subrrogacion indefinida por ser la segunda, o solo una de 2 años?Es necesario que yo tambien este viviendo aqui en el momento en el que eso se produzca y sin inmuebles a mi nombre “no los tengo pero por si se diera que podria adquirir uno, lo que no creo” o si ya no vivo aqui, aunque sea sin inmuebles en mi posesion pierdo mis derechos??Les escribo desde el pais vasco, no se si el ambito territorial es relavante
muchas gracias por adelantado.
En su caso la pareja del titular del contrato (su madre) tiene derecho a una subrogación de por vida, pero Usted sólo tiene derecho a una subrogación de dos años o hasta que cumpla 25 años (si no los tiene todavía) o si tiene una minusvalía del 65% entonces tendría derecho también a una subrogación indefinida.
Respecto a comprarse un piso, como el tema está limitado a dos años, no le afectaría, puesto que si la denuncian, entre que descubren lo del piso y el proceso judicial, ya pasaría este tiempo.
Muchas garcias por la respuesta y disculpeme pero me gustaria hacerle una ultima consulta ya que el caso es un poco especial.
Aunque mi madre es abajo firmante en el contrato, el unico que figura en el texto, como arrendatario, es mi padre.
Si mi padre y mi madre tienen la nulidad matrimonial, no divorciados ni separados, si no que como si ese matrimonio nunca hubiese existido y mi madre ya no vive en el piso aunque si lo hizo 20 años, pero no lo reclama, porque tiene el suyo y su intencion no es reclamarlo, si no beneficiarme a mi, al ser yo hija del titular, y subrrogarme a mi “por no existir conyuge actualmente” a mi seria una subrrogacion indefinida, al ser la primera, o tambien de dos años por ser hija??
Lo que no me queda claro es si las subrrogaciones son indefinidas por , la discapacidad , menor de 25, o ser conyuge, o por ser la 1ª que se hace,
Espero me entienda, pero como ve he tenidoque hacerlo en 2 partes ya que el caso es u poco especial.
Muchas gracias de nuevo
La única persona que se podría subrogar indefinidamente sería la pareja del titular del contrato que conviva con él los dos años anteriores y los casos especiales: hijos con minusvalias o hasta 25 años del hijo o ascendientes.
En su caso, Usted, aunque sea la primera subrogación, solo tiene derecho a dos años de contrato.
Voy a comprar un piso con inquilino de renta antigua por un precio muy interesante. Si el inquilino no ejerce el derecho de adquisición preferente y yo necesito la vivienda para vivir, porque no tengo ninguna otra en propiedad, seguramente recuperaré la vivienda, no?
Puedo estar empadronado en la misma localidad en donde se encuentra el piso para poder reclamarlo? Ahora mismo estoy empadronado en la misma localidad aunque vivo en casa de mi madre en un pueblo en las afueras, pero trabajo en la misma localidad donde se encuentra el piso.
En teoría Usted debería justificar la necesidad de la ocupación de la finca y dependerá del juez. En el artículo 63 hay cuatro casos en los que si cumple alguno de ellos ya se presume esta necesidad, sino, será a criterio de la justicia. Piense que en el piso actualmente vive un inquilino que también tienen sus derechos y que en su día firmo un contrato indefinido.
Por esto si Usted se casa (necesita más espacio) y reclama el piso, o vive fuera y vuelve a la ciudad donde esta el inmueble y lo necesita, o su madre le saca del piso (podría alegarlo) entonces muy probablemente ganaría el juicio. También podría alegar que quiere independizarse y lo necesita.
Si Usted compra el piso y lo reclama (sin una justificación valida), el juez puede ver que esta intentando aprovecharse de un precio muy beneficioso y puede considerar que realmente no tiene esa necesidad.
Lo que le quiero decir es que en teoría tiene las de ganar, pero antes de enfrascarse le recomiendo que contrate un buen abogado y considere todas las posibilidades puesto que el inquilino si no está de acuerdo le puede llevar a juicio y la cosa se puede alargar y complicar un poco.
Hola buenos días tengo una duda, mis padres compraron un piso y un local hace años con inquilinos en renta antigua, compraron con esa condición que estarían los inquilinos allí viviendo, yo ahora estoy en el local que esta junto a la vivienda y los inquilinos son personas muy mayores y ya hace meses que no van por allí están viviendo con una hija suya, a mí que gustaría quedarme con ese piso y necesitaría antes reformarlo pero claro esta que yo no puedo aun pasar ya que tienen sus pertenencias, que puedo hacer en este caso? ellos no van nunca por la vivienda lo único que tienen son sus enseres y todos los meses pagan su alquiler. gracias de antemano.
Si los inquilinos no viven en el piso y se están aprovechando de una renta antigua, por ley Usted los puede deshauciar. Para ello tiene que iniciar un proceso judicial y demostrar que esta gente no vive aquí. Esto normalmente se hace comprobando los consumos de luz y agua.
Para todo esto le recomiendo que vaya a un abogado experto en estos temas, y este contratará a un detective.
De todas maneras, antes que nada, lo mejor es que hable con los inquilinos, les exponga su situación y (sin amenazar), les explique lo que dice la ley y lo que va a hacer, y si no entran a razones, entonces vaya a juicio.
Hola, mi padre tiene un piso alquilado en renta antigua y lo necesita para dármelo a mí. Con esta condición, y metiéndonos en tema de abogados, cuanto tiempo les dan a los inquilinos para dejar la casa??Es que necesitamos la casa urgentemente
Gracias de antemano
En su caso, el inquilino debería abandonar el piso con el plazo justo para que busque otra vivienda, pero normalmente se oponen y les obligan a llevar el tema por vía judicial, y entonces dependen de la justicia.
Depende de la rapidez del juzgado puede durar alrededor de un año, pero puede ser menos o más (y lamentablemente yo me inclino por el segundo supuesto).
Les expongo mi caso:
Recientemente me ha sido otorgada la tutela de mi padre, que está incapacitado completamente desde hace años. Hasta la fecha en que la tutela me fue concedida, esta correspondía a mi tía, con la que este convive, a la sazón hermana de mi padre, ya que en el momento de declarar incapaz a mi padre, yo todavía era menor de edad. No poseo ninguna propiedad.
La cosa es que a mi padre le ha correspondido en herencia una casa dividida en tres pisos, mas bien en dos, ya que el tercero es un pequeño fallado de apenas 20 m.Estos pisos están alquilados cada uno a una persona. Todos son de renta antigua y el contrato, en su día, se realizó de forma verbal. Mi intención es solicitar el desahucio del inquilino que llegó en último lugar para ocupar esa vivienda junto con mi padre, ya que es mi responsabilidad el hacerme cargo de él y su hermana ya no es la tutora legal. Hemos redactado una carta de aviso al inquilino pidiendo la desocupación del inmueble en un plazo máximo de un año y ofreciendo una indemnización de 2 años de alquiler si lo desocupa en los primeros 6 meses de ese periodo o de un año en el caso de que lo haga en los siguientes 6 meses. Cabe también señalar que ninguno de los inquilinos ha pagado nunca el correspondiente IBI.
Quisiera me indicasen, si es posible, la forma más rápida de conseguir que el inquilino abandone la vivienda, ya que mi situación económica dista mucho de ser la idónea y con la pensión de mi padre y lo que yo gano nos sería imposible hacer frente al pago de un alquiler con los actuales precios del mercado. Muchas gracias
La forma más rápida es hacer lo que han hecho y rápidamente ir a hablar con los inquilinos para saber sus intenciones. Si la respuesta es positiva para ústedes entonces asegurense de que firmen algún documento comprometiéndose, y si es negativa entonces no tienen más remedio que ir por la via judicial. Tendrán que interponer una demanda lo antes posible y entonces dependera de lo que tarde la justicia en juzgar y luego ejecutar.
Hola, buenos día le expongo mi caso.
Mi madre heredó hace 4 años una casa en la que hay inquilinos con renta antigua. El contrato en su origen se hizo con la madre del inquilino actual y éste se subrogó cuando su madre murió. En su momento cuando cambió la ley y era posible la actualización de la mensualidad mi abuelo no lo hizo. Ahora ¿sería posible a mi madre actualizar la mensualidad? ¿Cuáles serían los pasos a seguir?
Se puede actualizar para el futuro, no con carácter retroactivo, y siempre que el inquilino supere los límites de ingresos que marca la ley. La actualización se realizará hasta alcanzar la renta de mercado en un máximo de diez años. Si no se le puede subir la renta porque no llega al mínimo, entonces Usted puede subirle el IPC cada año y repercutir el IBI (esto si que es con carácter retroactivo de 5 años). Le aconsejo que se ponga en contacto con un abogado especializado para que estudie el asunto.
Primero enhorabuena por su blog ya que me parece muy interesante y ayuda mucho a resolver dudas. Le explico mi caso: mis padres y yo vivimos en una casa de renta antigua desde hace más de 50 años. Hace unas semanas el anterior dueño ha vendido el inmueble entero y los nuevos propietarios se han puesto en contacto para hacernos una propuesta de venta, ya que en esta ocasión están vendiendo los pisos individualmente. ¿Hay un baremo para el precio de la vivienda?? El inquilino tiene algunos beneficios a la hora de la compra??
¿Ocurriría algo en el caso de que no aceptemos la venta?? Muchas gracias por su ayuda.
Ante todo gracias por sus comentarios.
Respecto a su casa, si Ustedes tienen un contrato en vigor indefinido y el titular vive en el piso no tienen nada que temer, al contrario, puede ser una oportunidad para comprar el piso. En cuanto al precio, antiguamente si que se calculaba en función de la actualización de la renta, pero ahora es el que pacten libremente entre las partes. Pero deben saber que si no les venden el piso a Ustedes, a los nuevos propietarios les costará mucho vender el piso, y es por esto que normalmente los precios son bastante más bajos que los de mercado (depende del alquiler que paguen y de la edad del titular del contrato y posibles subrogaciones). Además Ustedes tienen derecho preferente de compra, es decir que si alguien lo quiere comprar, Ustedes tienen derecho a comprarlo por el mismo precio.
Y si no aceptaran la venta, entonces seguirían tal y como están, aunque supongo que los nuevos propietarios harían alguna obra en la finca para intentar subirles un poquito el alquiler. Solo podrían deshauciarles del piso si justificaran la necesidad para vivir ellos o algun hijo pero por lo que explica no creo que sea el caso y además hay un orden de prelación, es decir que primero tendrían que deshauciar a otros pisos con contratos a termino o más cercanos en el tiempo.
He leido por ahi algo de que puedes pedir actualizar la renta y si tienen unos ingresos oficiales superiores al 2,5 el salario minimo y se niegan tienen 8 años para dejar el piso pero tengo un par de dudas:
1. Esto se aplica para cualquier inquilino independientemente de lo antiguo que sea su contrato o hay excepciones?
2. La actualizacion esta limitada por un porcentaje relacionado con la renta que actualmente pagan o se puede poner un precio real de mercado?
3. Como puedo averiguar sus ingresos y si tienen otras propiedades?
y ya sobre otro tema…
lo de reclamar para uso propio o de un familiar es solo para contratos posteriores a determinada fecha o para cualquiera? se puede hacer para un hermano pequeño que se muda a desde otra provincia para empezar la universidad?
gracias
4preguntas
- si quien esta viviendo actualmenteen el piso en no es el del contrato en el 64 y no se ha hecho “oficialmnte” (en verdad no se como deberian hacer lo de la subrogacion: deberian notificarlo al arrendador y ya esta?) la subrogacion se podria liberar el piso independientemente de que no se hubieran hecho subrogaciones anteriores?
(me refiero: hay un tiempo limite para ¿notificar? la subrogacion despues del cual se puede liberar el piso si no esta viviendo quien se supone que deberia vivir o aunque no lo hayan notificado si no ha habido subrogaciones posteriores al 64 pueden seguir ahi?
-Hay forma de averiguar los hijos a cargo de alguien y sus posibles deficiencias?
-Se puede subrogar para siempre a una pareja aunque solo lo hayan sido poquito tiempo, el ultimo año, por ejemplo?
- El subrogar a una pareja cuenta dentro del maximo de subrogaciones o puede ser una mas la pareja hasta su muerte o abandono del piso mas dosaños para cualquier hijo que viviera ahi los ultimos dos años (o para siempre en caso de disminuidos)
1. Los contratos anteriores a Mayo del 85 son los que se pueden actualizar. La fórmula es la establecida en la Disposición Transitoria Segunda D).11 de la LAU, y la actualización se puede hacer todavía.. Los contratos posteriores al 85 no se pueden actualizar porque ya, mediante el llamado Decreto Boyer se eliminó la prórroga forzosa para los contratos que se celebraran a partir de entonces.
Se puede actualizar para el futuro, no para los años pasados, y siempre en función de los ingresos del inquilino y de las personas que ocupen la vivienda.
2. Hay unos criterios para calcular la renta actualizada en función del valor catastral. La actualización se realizará a lo largo de un número de años hasta alcanzar la renta de mercado en un máximo de diez años. Si no se le puede subir la renta por tener ingresos escasos se le puede subir el IPC cada año y repercutir el IBI. Le aconsejo que se ponga en contacto con un abogado para que estudie el asunto.
3. Usted no tiene que averiguar sus ingresos, Usted tiene que iniciar un requerimiento para actualizar la renta y es el inquilino el que tiene que demostrar si procede o no esta actualización.
Respecto a reclamar el piso, Usted tiene que justificar la necesidad y un juez la dictaminará. Para un hermano no se si estará suficientemente justificado; para un hijo seguro.
Si no se ha notificado la subrogación es un desahucio claro. Los inquilinos deberían haber notificado la subrogación al propietario a traves de una carta o mediante algún documento donde quede constancia.
Sobre los datos de otros lo mejor es ir a hablar con los inquilinos y preguntar, o investigar privadamente. Y la subrogación solo la puede hacer alguien que conviva con el titular durante 2 años antes del fallecimiento y lo pueda demostrar.
Actualmente la subrogación es solo para la pareja y dos años más para los hijos.
Antes que nada, buenisimo el blog y es de mucha ayuda para los neofitos como yo!
Tengo el siguiente caso: me ofrecen un apartamento en una zona muy buena de Castelldefels, al lado mismo de la playa. Esta ocupado pero no es renta antigua porque fue comprado recien en el 87, y ademas la ocupante, que esta cerca de los 90, no tiene contrato. Le dejaron la vivienda unos parientes por un tiempito y lleva mas de 20 años tan tranquila. Se ve que cuando la propietaria lo necesito, intento que hiciera contrato, pero se nego en redondo. El caso es que ya tienen en marcha un desahucio, pero como tienen apuro, me ofrecen la propiedad tasada en 240 mil por 160 (casi 35 % de quita). El negocio me parece bueno, pero a mi me hace falta para ocuparla, y por esto tengo miedo que no puedan sacar a esa “ocupa”. El propietario piensa que en un año tiene que estar resuelto, porque la sra tendra que ir a una casa de salud, pero eso nunca se sabe, mi propia abuela tiene 96 y vive sola.
Ademas no puedo entrar en la vivienda para ver como esta.
Gracias por su ayuda
Aunque no exista contrato, el juez tendrá que dictaminar si se considera contrato indefinido o no, aunque como parece que la inquilina no paga nada, en teoría la resolución tendría que ser favorable al propietario (aunque peores cosas se han visto). Si la inquilina paga algo y tiene algún recibo, entonces seguramente se considerará contrato indefinido.
De todas maneras por la edad de la inquilina parece una inversión interesante, aunque no disponemos de todos los datos para valorarla.
Buenos dias,
Necesitaria el contacto de algun abogado especialista en temas de alquiler de renta antigua, en Bilbao o alrededores, muchas gracias.
Saludos,
Buenas días,
Le agradeceria, que me orientara sobre nuestro caso.
Mis padres se divorciaron hace alrededor de 26 años, a partir de ese momento mi madre paso a realizar el pago de todas las mensualidades del alquiler y la contribucción, al dueño directamente que vivia debajo nuestro.
A este se le informo de todo y nos comunicó que no habria ningun problema de mantener todo como estaba. Solo tenemos dos documentos unos de 1985 y otro de 1986 con el tema de la contribución en el que aparece como titular mi padre, pero abajo firma mi madre donde pone inquilino y tambien esta la firma del duenño, ¿nos sirve de algo?
Durante los años que este señor estuvo en vida no tuvimos ningun problema, pero cuando fallecido alrededor de 15 años, los sobrinos se nos echaron encima
En todos estos años se han vendido todos los pisos, excepto el de mi madre, porque una persona separa con 3 hijos y contando solo con la pension de manutención es imposible.
Los pisos se vendieron por lo que correspondia a cada vecino, en ningun momento por precio de mercado.
Ahora mismo, nos econtramos en la situación de que nos han recomendado los herederos comprar la vivienda por alrededor de 120.000 € o que tendremos que abandonar la vivienda, cuando el precio que nos corresponde creo que seria inferior.
Ellos aportan, algo muy importante, que el contrato de alquiler esta a nombre de mi padre y que mi madre lleva pagando todos los recibos tanto por el alquiler como por la contribucción a nombre de mi padre, entonces, segun ellos, no tenemos ningun derecho a comprar la vivienda por el precio que nos corresponderia, porque el titular del contrato no vive ahi.
Lo unico que mi madre paga directamente a su nombre es la comunidad, y todos los pagos correspondientes a agua, luz, telefono…..
Nosotros tenemos muy buena relación con mi padre y no sabemos si hay alguna posibilidad de que el testifique que ese dinero era un acuerdo del divorcio… o algo similar…. que nos pueda abrir un poco el camino…..
Nuestra gran duda es saber si podemos hacer algo en un juicio porque por nada queremos que mi madre tenga que dejar la casa, estamos dispuestos a comprar pero por un precio mas raconable dadas las antecedentes.
No se si me he explicado bien, muchas gracias por todo.
Saludos,
Vanessa
Apreciada Sra., no conocemos ningún abogado especialista en renta antigua en Bilbao. Le recomiendo que contacte con el colegio de abogados de Bilbao.
Mis padres viven en un piso de Madrid desde hace cincuenta y cinco años. El propietario murió hace unos años y los herederos han tardado en ponerse de acuerdo, porque el piso forma parte de un edificio de mas viviendas. Uno de los herederos a los que le ha tocado la casa de mis padres y otro piso y un local (compartido todo con cinco herederos mas), está divorciado y aunque tiene casa propia en un pueblo de Madrid, el juez se la dejo a la mujer y los hijos y el lleva nueve años viviendo de alquiler, por lo que su abogado nos reclama la casa porque al necesitarla el divorciado no procede la prorroga forzosa.
¿Esto puede ser así? y si dejamos pasar el año que nos dan y llegamos a un juicio ¿cuanto puede tardar? Mis padres tienen mas de ochenta años y el pensar en dejar la casa donde han vivido siempre les está perjudicando mucho en su salud. Además yo creo que la casa no les interesa, que lo que quieren es vender y con mis padres dentro no pueden, porque han intentado echarles por otros medios y no han podido.
Gracias
Los herederos pueden reclamar el piso para vivir ellos según la ley si lo necesitan y no tienen ningún otro piso. En principio se lo notificarán y les dirán que se vayan, y si Ustedes les notifican que no se van entonces les pondrán una demanda judicial que puede durar un tiempo.
De todas maneras, deberían investigar el otro piso que han heredado, puesto que existe una prelación, es decir que si el otro piso esta libre o tiene un contrato más reciente de alquiler, entonces el propietario debería ocupar el otro piso y dejarlos a Ustedes tranquilos.
Si los propietarios finalmente consiguen el piso, entonces deberían vivir en él y si no es así Ustedes también podrían denunciarlos.
Muchas gracias por responderme.
Ya nos lo han notificado y el contrato del otro piso es más antiguo, pero solo vive una señora(realmente no vive, porque ella está en casa de su hija y vive una nieta, pero esto no lo vamos a decir por no perjudicarla que también es muy mayor)Hemos leído la ley e interpretamos que va por orden de personas en la unidad familiar antes de por fecha ¿es así?
Dice la carta que nos han enviado que tenemos que contestar antes de treinta días, ¿pero que les decimos? ¿que estamos enterados?¿que mis padres se van?¿que se quedan? ¿Y si no contestamos?Nos da miedo a meter la pata y vamos a contratar a un abogado que nos asesore, porque a nosotros lo del juicio nos da miedo y sobre todo no queremos que mis padres a su edad se vean metidos en pleitos. Una casa viejísima, que los pocos arreglos que tiene los han echo mis padres, pequeña y sin calefacción siquiera…
No les veo yo a ninguno viviendo allí, cuando están acostumbrados a casas mejores. Pero para mis padres es “su” palacio y nos va a costar convencerles de que se tienen que ir. Penoso.
Le doy las gracias de nuevo por su amabilidad.
El orden de prelación a seguir por el arrendador cuando los pisos tienen características análogas seria primero el que esté libre, segundo la que no sea hogar familiar, tercero la ocupada por familia menos numerosa y cuarto la ocupada por funcionarios públicos, pensionistas, …. Por lo tanto en teoría le tocaría antes al otro piso porque vive menos gente en él.
De todas maneras, si en el otro piso no vive la titular, esta gente está cometiendo una irregularidad que además les perjudica a Ustedes (seguramente los nuevos propietarios ya lo habrán averiguado y estarán actuando). Si se enteran los propietarios es un desahucio claro y entonces estaría clarísimo que antes deberían ocupar ese piso libre.
En su situación lo que haría sería pelear el tema un poco puesto que veo argumentos para defenderse y a malas ganarán tiempo. Eso si, deberían contratar un abogado que les asesore y enterarse de las actuaciones que los propietarios estén haciendo sobre el otro piso.
Muchísimas gracias de nuevo. Tomo nota de todas sus explicaciones.
Un saludo.
Hola, mi caso es el siguiente: contrato anterior al 85. Matrimonio se queda viviendo solo y todos sus hijos se independizan. Recientemente matrimonio se muda (desconosco si les dieron casa) y meten en mi casa a un hijo que llevaba años independizado con una pareja nueva, con la mala intención de que ellos sigan disfrutando de la renta antigua. ¿cuales son mis derechos? No me interesa que sigan viviendo en mi casa, ya que son muy conflictivos (él es drogadicto).
En la casa o piso tiene que vivir el titular del contrato, si no vive, entonces Usted los puede desahuciar.
Hola, Mi caso es el siguiente:
Mi madre sola vive y trabaja en el mismo pueblo, muchos años lleva viviendo en un piso de su madre, éste piso forma parte de un pequeño edificio con más pisos. Al fallecer mi abuela, se reparten todos los pisos entre tres hermanos. A mi madre le tocan dos pequeños apartamentos y un local. El caso es que necesita un apartamento para vivir, pero sí dispone de segunda vivienda en otra provincia, muy lejos.
Uno de los apartamentos está ocupado por mi padre desde hace diez años pagando una pequeña renta, y el otro apartamento está ocupado desde más o menos el año 1970 por una familia de la que los dos hijos se han independizado y quedan viviendo en el los padres.
Mi madre quiere éste segundo piso para vivir en él, y vendernos a los hijos el otro, por un precio módico para que pueda vivir nuestro padre que es juvilado , no tiene ninguna propiedad y cobra 600€.
El otro inquilino de renta antigua cobra unos 900€, juvilado por enfermedad(posíblemente minusvalía), concrétamente cancer, del que me parece que está recuperado, su mujer es ama de casa.
El inquilino de renta antigua creemos que tiene una casa en el pueblo, y ninguno de los dos trabaja, andarán por los 60-65 años, pero claro sus hijos viven cerca y no les interesa irse para el pueblo.
¿Tenemos que echar a mi padre a la calle , para que pueda mi madre ocupar un piso y dejarles a los otros el piso?Encima mi padre paga 50€ y ellos 15€
Pagan el ibi y las rentas a tiempo
¿Se les podría subir la renta para que les deje de interesar el piso??
Si cobran 900€ y el precio del alquiler al mercado fuera de unos 400€…¿Cuánto se les podría subir?
Muchas gracias de antemano, de todo lo que he leido en internet, y ha sido mucho, ésta ha sido la página que más me ha ayudado.
Saludos
Hola otra vez, en realidad la división de la finca no ha tenido lugar, lo que queremos es que mi madre se quede esa parte, para poder dejar el piso que ocupa a mi padre, si se repartiría de otra manera él tendría que ir a la calle, por eso se me ocurre otra cosa que no sé si será posible….¿podría mi madre quedarse con el piso de renta antigua y el local y meter una clausula en el acuerdo de reparto de la casa(reparto de la herencia) donde se expresara que mis tios nos tengan que vender el piso de mi padre a mi hermano y a mi, por ejemplo por un euro o cederla?? De esa manera mi padre conservaría su casa y mi madre podría acceder a la vivienda de renta antigua por necesidad???
Uff ya sé que es un poco lioso, pero es lo que se me ocurre …gracias por su ayuda
Perdón de nuevo, se me ha olvidado decir que mi padre lleba viviendo en el edificio antes que la pareja de renta antigua, vivía en el mismo piso que ocupa mi madre,en alquiler tambien, pero cuando inician la separación(entre mis padres) se le cede el piso en alquiler en el que está ahora, osea pasa de un piso a otro, ¿podría interpretarse entonces que tiene también renta antigua?el cambio de piso podría reconocerse como prórroga de su contrato anterior??puesto que no existía contrato,seguramente,mi madre tiene aún a nombre de mi padre el gas en su casa, o lo ha tenido hasta hace nada.Sería en ese caso su antiguedad anterior pudiendo echar antes a la pareja por necesidad para ocupar el piso??Gracias de nuevo
Perdón, no quiero ser pesada, acabo de descubrir, que la pareja de renta antigua no ha pagado el ibi, que se les mandó una carta (ordinario, no certificada ni nada)hace más de diez años, para reclamarles el pago del IBI, lo hicieron uno o dos años y los demás no lo han pagado. Hay copia de la carta. ¿Sirve de prueba la copia o habría que avisarles otra vez de que tienen que pagarlo (con efecto retroactivo desde el año 95 ¿no?)y darles un plazo??
Mil perdones por ser tan pesada,es que estoy bastante desesperada, espero ésta sea la última anotación
Muchas gracias
Legalmente siguiendo con la prelación adecuada, a su madre le tocaría echar a su padre y los otros inquilinos tendrían derecho a quedarse.
Respecto a las rentas:
1. Los contratos anteriores a Mayo del 85 son los que se pueden actualizar. La fórmula es la establecida en la Disposición Transitoria Segunda D).11 de la LAU, y la actualización se puede hacer todavía.. Los contratos posteriores al 85 no se pueden actualizar porque ya, mediante el llamado Decreto Boyer se eliminó la prórroga forzosa para los contratos que se celebraran a partir de entonces.
Se puede actualizar para el futuro, no para los años pasados, y siempre en función de los ingresos del inquilino y de las personas que ocupen la vivienda.
2. Hay unos criterios para calcular la renta actualizada en función del valor catastral. La actualización se realizará a lo largo de un número de años hasta alcanzar la renta de mercado en un máximo de diez años. Si no se le puede subir la renta por tener ingresos escasos se le puede subir el IPC cada año y repercutir el IBI. Le aconsejo que se ponga en contacto con un abogado para que estudie el asunto.
3. Usted no tiene que averiguar sus ingresos, Usted tiene que iniciar un requerimiento para actualizar la renta y es el inquilino el que tiene que demostrar si procede o no esta actualización.
Podrían hacer alguna cosa parecida pero el precio del piso debería ser de mercado, puesto que si no hacienda les hará una complementaria.
Podrían hacer que a su madre solo le tocara el piso que quiere para vivir y el local y que la compensaran con otras cosas y luego que les vendan a Ustedes el piso donde vive su padre.
O que el piso de su padre se lo quede otro y que le hagan un alquiler con derecho a compra…
Hay que ser imaginativo y no se si hay más cosas para repartir. Le recomiendo que contraten un abogado que les estudie el caso.
En este caso creo que su padre accedió a un nuevo contrato y no serviría el otro antiguo. Además el piso es diferente.
Si no pagan y estan avisados, es motivo de desahucio. Tendrían que denunciarlos y deberían pagar desde que se les avisó. Si no les hubieran avisado tendrían que pagar desde 5 años antes.
Viendo la complejidad del caso, creo que les resultará muy útil i beneficioso contratar a un profesional.
Hola otra vez, antes de nada muchisimas gracias por su ayuda.Sobre su consejo de contratar un profesional, ya lo hemos hecho, pero creo que no se entera de mucho…El caso es que no es posible que mis tios nos vendan por voluntad propia porque no son buenas las relaciones.
De lo que me ha dicho, se me ocurre que:
Podría quedarse mi madre con el piso de renta antigua por necesidad(y poder echarles) y con el local, y meter una clausula que les oblige a vendernos a mi hermano y a mi el piso de mi padre por lo que está tasado por el tasador(que no es un precio alto), y que a mi madre le tengan que dar esa misma cantidad de dinero.
De esa manera a ella le toca su parte, y se podría desahuciar no??
Es que no quiero arriesgar a que se quede con el piso de renta antigua y se quede sin él.
El problema que veo con lo del recibo del IBI es que no sé si se conseguirá el movimiento del banco con el ingreo del recibo que hicieron hace 13 años, y ellos pueden decir que esa carta no se les envió, porque no era un burofax. Si se encuentra el movimiento del pago, con la copia de la carta se podría demostrar???Porque igual dice el juez además, que ha pasado mucho tiempo y no se les ha vuelto a reclamar…..
En todo caso, cuál crees que sería la mejor opción???Mil gracias por adelantado
Espero que mi relato pueda ayudar a alguien , es muy triste, esta ley, complétamente obsoleta, llena de demagogias , con la que muchos manipulan, y en la que ningún gobierno se ha atrevido a mojarse por puro interés político. Es muy triste que mi padre , que era como un hijo para mi abuela, que no tiene recursos y ha vivido en la misma casa toda la vida tenga que irse a la calle para que otra jente, que no es de la familia y tiene casa propia se queden con la casa de mi abuela, muy triste.
Muchas gracias
Hola, mi caso es la siguiente; vivo en una casa con division horizontal, la planta baja la ocupo yo con mi familia, dos hijos y mujer , la casa se me ha hecho pequeña y la parte superior esta ocupada por una familia con renta antigua, esta propiedad esta en venta, ¿si la compro tendria alguna posibilidad de ocuparla, ja que los inquilinos son de renta antigua?, que condicion tendria que ocurrir para poder ocuparla…?