Febrero 23rd, 2011
Hay propietarios de edificios de renta antigua que se plantean vender un edificio, y les surge la duda de si venderlo entero o venderlo por pisos. Las dos opciones son buenas pero tienen sus pros y sus contras.
En el caso de vender por pisos, es posible que a la larga gane un poco más, pero tendrá mucho trabajo y es muy probable que venda los mejores pisos del edificio o los que estén libres, y se quede con los de renta antigua con alquileres muy bajos (que le darán más problemas que otra cosa). Tendrán que hacer la división horizontal, arreglar un poco los pisos, y ofrecer el tanteo y retracto unidad por unidad, además de venderlos.
En cambio si vende todo el edificio, ese trabajo lo hará la persona o empresa que lo compre y querrán ganar ese pequeño diferencial. En este caso, si vende todo el inmueble, no procede ni el tanteo ni el retracto. Además quien lo compre, quizás no tenga interés en venderlo y prefiera quedárselo en rentabilidad.
Personalmente creo que lo mejor es venderlo entero puesto que te ahorras trabajo, problemas y parte del pequeño diferencial que pierdes lo recuperas con los intereses. Si lo vendes por pisos es muy probable que te quedes con los peores pisos y sin el control del edificio.
Si quieres vender un edificio hay varias empresas a las que les puede interesar comprarlo. Aquí va una de ellas: www.ediantic.es
Tags: compro edificio, compro edificios, edificio en venta, edificio renta antigua, vendo edificio
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Enero 13th, 2011
Por fin llega la ITE o inspección técnica de edificios a Catalunya.
A partir del próximo 26 de Febrero entra en vigor el decreto que regula la inspección de los edificios residenciales de Catalunya. Este decreto dictamina que todos los edificios con 45 años de antiguedad tienen que pasar la inspección y da unos plazos para ello. Y así, por ejemplo los anteriores a 1930 deben pasarla antes de finales del 2012, los anteriores al 1950 antes de que acabe el 2013,…, y asi hasta los posteriores a 1970 que deben pasarla antes de sus 45 años de edad y luego hay que revisarlo cada 10 años.
Este informe lo hará un arquitecto preparado para tal y este dictaminará si el edificio es apto o no, o si para ser apto tiene que hacer unas reformas. Este informe lo pagará la comunidad de propietarios y lógicamente las obra que se tengan que hacer también.
Creemos que esto es bueno para el mantenimiento de edificios porque así habra más seguridad para las personas que vivan en ellos, pero también saldrán a relucir muchos problemas en comunidades donde no tengan dinero para hacer esas obras. Además dará trabajo a muchos arquitectos.
Si no se realiza la ITE en el plazo acordado, los propietarios del edificio o comunidad podrán ser multados y además para vender un piso hara falta tener la ITE del edificio pasada (si está fuera de plazo) aunque de momento, el comprador podrá exonerar al vendedor.
Si tienen algún edificio y quieren pasar la inspección o quieren hacer alguna consulta pueden hacerlo al mail info@ediantic.es .
Tags: inspección técnica edificios, ite
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Octubre 15th, 2010
Normalmente cuando compramos un piso o un edificio, existe un valor mínimo por el que se debería escriturar para que sea correcto de cara a hacienda. Este corresponde al valor catastral multiplicado por un factor corrector que varia dependiendo de la zona del país. Esto lo hacen para perseguir el dinero negro y para poder cobrar los impuestos que creen convenientes.
Pero a veces hay factores que hacen que el valor real de un producto sea inferior a este valor mínimo. Por ejemplo en el caso de un piso de renta antigua, su valor de mercado (dependiendo de la edad del inquilino y de la renta que pague) puede ser que sea inferior a este valor mínimo de escrituración. En estos casos se escriturará por debajo, lo que pasa es que la complementaria la tienen asegurada y luego tendrán que alegar que el caso tiene su justificación.
Lo sorprendente es que antes de preguntar ya te han enviado la complementaria considerando que has intentado estafar a la hacienda pública cuando en realidad has comprado un producto en su justo precio.
Tags: complementaria, valor catastral
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Septiembre 17th, 2010
Muchos propietarios quieren o necesitan vender un piso que tienen alquilado. Y no hay ningún problema en venderlo así, pero si la rentabilidad no es muy buena o el contrato es largo, entonces lo tendrán que vender a un precio inferior al que pagaría alguien que lo quiera para vivir (libre de arrendatarios). Por este motivo, a veces interesa que marche el inquilino para vender mejor el piso, y además si está libre lo podrás enseñar.
Pero los inquilinos tienen su contrato y hasta que no finalice no están obligados a irse. Entonces la única solución que hay es vender el piso alquilado o negociar con el inquilino para que se vaya. Para ello hay que pactar una indemnización y firmar una renuncia al contrato, y dependiendo del tipo de contrato (renta antigua, a termino,…) esta indemnización puede ser muy elevada. Y hay que tener en cuenta que si el inquilino se quiere quedar, y no quiere negociar, tiene este derecho.
Tags: piso alquilado, renuncia inquilinos
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Julio 27th, 2010
Mucha gente cree que un piso alquilado no se puede vender y no es así. Se puede vender tal y como está, y el inquilino sigue con su contrato, pero en lugar de pagar al antiguo propietario debe pagarle al nuevo (el nuevo propietario debe avisarle).
Para el vendedor la dificultad es que tiene que contar con que el piso tiene inquilino y que no podrá enseñarlo. Y entonces el precio dependerá de las condiciones del alquiler, puesto que en estos casos los compradores potenciales se reducen y son inversores que buscarán rentabilidad o precios interesantes.
Muchas veces los propietarios de pisos alquilados los quieren vender a precios de pisos libres pero sin poderlos enseñar y eso es muy complicado. Nuestra recomendación es que se esperen a que finalice el contrato de alquiler, y si necesitan vender antes, deberán adaptar el precio a la renta o al tipo de contrato del inquilino.
Tags: piso alquilado
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Junio 11th, 2010
Me gustaría reflexionar un poco más sobre este tema y sobre el papel social que hacen los propietarios de pisos alquilados con contrato indefinido.
Realmente el contrato indefinido es una contrariedad para el propietario del piso, puesto que la renta que pagan estos inquilinos es muy baja comparada con la que debería ser según el mercado y además no pueden disponer de él libremente hasta que fallezca el inquilino, y dependiendo de la edad que tengan, esto se puede alargar mucho en el tiempo.
De cara a la opinión pública, esto no es ningún inconveniente puesto que se cree que todos los propietarios de pisos alquilados son ricos herederos. Pero la realidad es que esto no es así y que aunque si que hay gente que tiene pisos alquilados que tiene dinero, hay muchos otros que tienen menos que su inquilino y que esta ley les genera una auténtica dificultad.
Pero por otro lado también es cierto que la mayoría de inquilinos con contrato indefinido no podrían pagar una renta de mercado, con lo que es muy complicado el cambio de esta ley.
Es por esto que pensamos que los propietarios de pisos de renta antigua están haciendo un servicio social y como mínimo la opinión pública se lo tendría que reconocer.
Tags: Contrato indefinido, pisos alquilados
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Abril 8th, 2010
Hay gente que se pregunta porque el precio de estos pisos es tan bajo, y la respuesta es muy simple: porque en el vive un inquilino o inquilinos con un contrato indefinido (hasta fallecimiento del titular) y además normalmente pagan una renta muy baja comparada con la de mercado. Con lo que el nuevo adquiriente tiene que esperar un tiempo para poder disponer de él. Eso si, cuando quede libre, se podrá alquilar por un importe muy superior o vender y obtener así una plusvalía importante.
Otra duda que mucha gente pregunta es que pasa al vender el piso respecto al contrato de alquiler. Y lo que sucede es que todo sigue igual y lo único que cambia es el propietario del inmueble.
Respecto a los precios dependen de la edad del inquilino, puesto que como no hay fecha de fin del contrato, hay que calcular por estadísticas teniendo en cuenta la esperanza de vida. Y estos precios pueden oscilar entre el 30 y el 90% del valor que tendría libre dependiendo de si tienen 50 o 90 años y de las posibles subrogaciones.
www.pisosconinquilinos.com
Tags: Contrato indefinido, renta antigua
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Marzo 12th, 2010
Por nuestra experiecia sabemos que todos los inquilinos de renta antigua se inquietan cuando se les comenta que el propietario de su piso quiere venderlo.
Realmente hay inquilinos que emocionalmente lo pasan muy mal (e incluso hemos oido algún caso grave) y esto, habitualmente, es debido a que son gente mayor y por lo general mal informada o documentada respecto a sus derechos, y muchas veces tienen pocos recursos y piensan que se van a quedar en la calle.
Estos inquilinos deberían saber que ellos tienen un contrato y que si se vende el piso, ellos siguen teniendo el mismo contrato y lo único que tendrán que hacer es pagar al nuevo propietario cuando se lo comuniquen. Además, si quieren y pueden tendrán derecho de preferencia en la compra.
Otro aspecto importante es que normalmente el inquilino de renta antigua como lleva mucho tiempo viviendo en ese piso, lo siente como suyo, pero deben tener claro que la propiedad no es de ellos y que el propietario también tiene sus derechos y necesidades.
Así que ya saben, si se vende el piso donde viven de alquiler, tomenselo como una oportunidad y no como una amenaza. Eso si, siempre les recomiendo que se asesoren bien, puesto que en este sector, como en todos, siempre hay alguna manzana podrida.
Tags: inquilinos, pisos alquilados, renta antigua
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Febrero 26th, 2010
Cuando se vende un piso alquilado, los inquilinos lo ven como una amenaza, pero es una buena oportunidad para ellos, ya que tienen el derecho preferente de compra. Es decir que, por el mismo precio y condiciones, tienen derecho a quedárselo ellos.
Estos derechos son el tanteo y el retracto, donde el tanteo sería el derecho que tiene el inquilino a que le avisen sobre que el piso se va a vender y en que condiciones, y el tiene un plazo para comprarlo en esas condiciones, y el retracto es el derecho que tiene el inquilino a quedarse con el piso una vez se ha vendido y se le ha notificado durante un plazo y también en las mismas condiciones. Este plazo es de dos meses para los pisos de renta antigua y de un mes para los contratos actuales.
Si al inquilino no le interesa comprar el piso no hay ningún problema, ya que el contrato de alquiler sigue vigente tal y como estaba. Además al que compra le puede interesar que el inquilino firme la renuncia al tanteo-retracto para agilizar los trámites y esto es una buena oportunidad para que el inquilino pueda sacar una pequeña compensación económica.
Tags: renta antigua, retracto, tanteo
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Febrero 4th, 2010
Este es un tema muy importante que hay que mirar cuando compras un piso alquilado con contrato indefinido. Puesto que como inversión miras cuando podría acabar el contrato y si hay posibilidades de que otra persona se subrogue en él.
Hay que estudiar caso por caso y si es una contrato de vivienda o para uso distinto de vivienda (locales,…), pero en la mayoría de los casos la única subrogación posibles es para la pareja del titular del contrato (siempre que puedas demostrar que ha convivido con este durante como mínimo dos años anteriores). Los hijos también se pueden subrogar pero solo durante 2 años, a no ser que sean menores de 25 años y entonces tendrían derecho a subrogarse hasta esa edad o que tuviera una minusvalía del 65% y entonces tendrían derecho a subrogarse de por vida.
Tags: Contrato indefinido, renta antigua, subrogacion contrato alquiler, subrogaciones
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