Se habla mucho sobre la bajada del precio de los pisos, se comenta que un 10 o un 15%, y si miras los anuncios en periódicos o en internet, realmente eso parece. Pero este no es el precio real, ya que el precio real es el que marca el mercado y en las operaciones que se están realizando, la bajada del precio de los pisos es de un 30%.
Así que ya saben, si quieren comprar o vender un piso, les tocará pagar o recibir un 30% menos o más.
De todas maneras creemos que el recorte del valor de los pisos está llegando a su suelo, si es que no ha llegado ya, y aunque ahora cuesta encontrar financiación, cuando los bancos vuelvan a dejar dinero, los precios volverán a subir aunque muy poco a poco y más en ciudades como Barcelona donde no hay más suelo del existente ni posibilidad de expandirse.
Ya llevamos dos años de crisis y parece que el 2010 va a ser otro año duro. Los bancos, que han sido los grandes originadores de la crisis al dejar dinero sin garantías suficientes, como no pueden, siguen sin dejarlo. Solo actúan para vender los pisos que obran en su poder o que les han sido devueltos por impagos o deudas de promotores.
Lo que si hemos notado es que hay gente dispuesta a comprar, de hecho, en el último mes se han vendido bastantes pisos en comparación a meses anteriores. La mayoría de bancos (con financiación), y otros donde los compradores tenían el dinero o garantías suficientes como para comprar dos pisos iguales.
Lo mismo pasa con otros sectores, el problema es de falta de liquidez. Por esto tanto en el mundo inmobiliario como en otros sectores, la cosa solo se arreglará cuando los bancos poco a poco vuelvan a dejar dinero. Aquí está la clave y es por esto que nos preguntamos: ¿el Estado no ha dejado dinero a los bancos para que lo inyecten en la sociedad? o ¿el negocio de los bancos no era captar dinero y dejarlo?. Parece que ahora solo captan dinero y tendremos que esperar a que puedan volver a dejarlo…….
En el caso del mercado residencial hay dos tipos de producto cuando hablamos de inversión. Y las dos son interesantes aunque con características diferentes. Estos dos productos son los pisos a término con buena rentabilidad y contratos cortos, y los pisos de renta antigua con rentabilidades mensuales bajas pero con unos precios muy atractivos.
En el primer caso podemos obtener rentabilidades muy interesantes muy superiores a las que dan los bancos.
Y en el segundo caso podemos obtener precios muy interesantes, y a medio plazo podemos tener unas plusvalías importantes, y mientras tanto nos van pagando un pequeño alquiler.
Además comparándolo con otro tipo de inversiones, los valores inmobiliarios en este país, siempre han sido inversiones seguras. De hecho hasta antes de esta crisis siempre habían subido su valor. Actualmente ha habido un reajuste porque en los últimos años estos valores se habían incrementado demasiado deprisa, pero después del temporal volverán a subir, creemos que más moderadamente. Sobretodo en ciudades como Barcelona, donde hay escasez de suelo, y los pisos bien situados siempre se cotizarán muy bien.
Existen muchos contratos que son indefinidos y que son de por vida del inquilino, es decir un contrato que se acabará cuando muera el inquilino o sus posibles subrogaciones: pareja, hijos, ascendentes,…. Pero hay un caso muy curioso que estipula la ley (creo que erróneamente) para siempre.
Este caso es el del contrato de arrendamiento para local de negocio celebrado después del 9/05/1985 (Ley Boyer), donde el arrendatario es una persona jurídica (empresa) y donde se ha pactado la duración indefinida. En este caso el contrato es para siempre mientras “no se muera la empresa”.
Es un caso curioso y a mi entender es un error de la ley puesto que todos los contratos deben tener una duración.
Existe jurisprudencia al respecto donde jueces han reconsiderado estos contratos y les han dado una duración determinada. Aunque como todo proceso judicial es largo y costoso.
Los indivisos o partes indivisas de un inmueble son como su nombre indica una participación de la propiedad de un inmueble. Es decir, si una persona hereda el 50 % de un edificio de 10 pisos, no es el propietario de 5 pisos, sino que es el propietario del 50% de cada uno de los 10 pisos. Esta diferencia es importante, porque si uno es propietario de un piso, puede disponer de él libremente porque tiene el 100% de la propiedad, pero si tiene una parte indivisa del 50%, entonces tiene que compartir los derechos y obligaciones con la otra parte.
De todas maneras, una persona que sea propietaria de una parte indivisa, la puede vender libremente (solo su parte) sin necesidad de consultar a las otras partes, pero estas otras partes tendrán derecho de retracto, es decir a quedárselo ellos por el mismo precio y condiciones. El problema es que vender un indiviso es más complicado porque hay menos compradores, pero hay inversores que se dedican a ello: www.indivisosbarcelona.com.
Muchas personas nos preguntan respecto al usufructo y me gustaría explicar muy sencíllamente lo que es y representa:
El usufructo es un derecho que tienen determinadas personas (por una herencia o por una sentencia judicial) para disponer de una cosa durante un tiempo sin dar nada a cambio aunque la nuda propiedad no sea suya. En el caso de un inmueble, un usufructuario puede vivir en el o alquilarlo a una tercera persona y percibir las rentas de este.
Los ejemplos más claros con los que nos encontramos en nuestro sector son: por un lado la típica herencia donde una persona deja la nuda propiedad de un inmueble a los hijos y el usufructo a la pareja mientras esta viva, y por otro lado también nos encontramos con el usufructo en una separación matrimonial, donde muchas veces la propiedad de una casa se la queda uno de la pareja o al 50% y el usufructo es para el que vive con los hijos y para estos hasta que se puedan mantener por ellos mismos (esto por jurisprudencia suele ser hasta que el hijo menor tenga 25 años).
Este derecho también tiene unas obligaciones como la de mantener en buen estado la cosa, …, y unas limitaciones, por ejemplo, no puedes alquilar un inmueble más allá del tiempo establecido del usufructo.
Que manía tenemos en ir conduciendo por el carril de la derecha o el del medio aunque vayamos solos. Tenemos la sensación que por el carril de la derecha se va más lento aunque vayas a la misma velocidad.
Ultimamente estoy intentando corregir esta izquierditis al volante, pero me cuesta, y realmente es importante porque el tráfico podría mejorar un poco y podríamos evitar algún accidente.
Cada día leo alguna carta de los lectores en algún diario quejándose de este impuesto. Como todo el mundo, considero que es desproporcionado (se llegan a pagar sesenta y picos por ciento cuando los herederos no son de primer grado) y crea unas importantes desigualdades entre comunidades (hay comunidades que prácticamente no pagan nada por heredar). Y creo que si preguntásemos a toda la población de la comunidad, el 99% sería partidario de modificarlo.
Este impuesto está traspasado a los gobiernos de las comunidades y por lo tanto el responsable de sus características en Cataluña y quien lo podría modificar es la Generalitat .
Pero, ¿por qué no lo cambia?. La respuesta es clara: es una fuente muy importante de ingresos y los políticos no están dispuestos a perderla, sean del partido que sean.
Actualmente la situación es más grave todavía porque la población está renunciando a herencias, puesto que debido a la crisis, muchas veces tienen que pagar más de lo que percibirían si malvendieran los inmuebles de esa herencia. Y a que no saben quien se queda esas herencias a las que la gente renuncia; si, si, van a parar a las arcas de quien están pensando……