Hay gente que se pregunta porque el precio de estos pisos es tan bajo, y la respuesta es muy simple: porque en el vive un inquilino o inquilinos con un contrato indefinido (hasta fallecimiento del titular) y además normalmente pagan una renta muy baja comparada con la de mercado. Con lo que el nuevo adquiriente tiene que esperar un tiempo para poder disponer de él. Eso si, cuando quede libre, se podrá alquilar por un importe muy superior o vender y obtener así una plusvalía importante.
Otra duda que mucha gente pregunta es que pasa al vender el piso respecto al contrato de alquiler. Y lo que sucede es que todo sigue igual y lo único que cambia es el propietario del inmueble.
Respecto a los precios dependen de la edad del inquilino, puesto que como no hay fecha de fin del contrato, hay que calcular por estadísticas teniendo en cuenta la esperanza de vida. Y estos precios pueden oscilar entre el 30 y el 90% del valor que tendría libre dependiendo de si tienen 50 o 90 años y de las posibles subrogaciones.
Por nuestra experiecia sabemos que todos los inquilinos de renta antigua se inquietan cuando se les comenta que el propietario de su piso quiere venderlo.
Realmente hay inquilinos que emocionalmente lo pasan muy mal (e incluso hemos oido algún caso grave) y esto, habitualmente, es debido a que son gente mayor y por lo general mal informada o documentada respecto a sus derechos, y muchas veces tienen pocos recursos y piensan que se van a quedar en la calle.
Estos inquilinos deberían saber que ellos tienen un contrato y que si se vende el piso, ellos siguen teniendo el mismo contrato y lo único que tendrán que hacer es pagar al nuevo propietario cuando se lo comuniquen. Además, si quieren y pueden tendrán derecho de preferencia en la compra.
Otro aspecto importante es que normalmente el inquilino de renta antigua como lleva mucho tiempo viviendo en ese piso, lo siente como suyo, pero deben tener claro que la propiedad no es de ellos y que el propietario también tiene sus derechos y necesidades.
Así que ya saben, si se vende el piso donde viven de alquiler, tomenselo como una oportunidad y no como una amenaza. Eso si, siempre les recomiendo que se asesoren bien, puesto que en este sector, como en todos, siempre hay alguna manzana podrida.
Cuando se vende un piso alquilado, los inquilinos lo ven como una amenaza, pero es una buena oportunidad para ellos, ya que tienen el derecho preferente de compra. Es decir que, por el mismo precio y condiciones, tienen derecho a quedárselo ellos.
Estos derechos son el tanteo y el retracto, donde el tanteo sería el derecho que tiene el inquilino a que le avisen sobre que el piso se va a vender y en que condiciones, y el tiene un plazo para comprarlo en esas condiciones, y el retracto es el derecho que tiene el inquilino a quedarse con el piso una vez se ha vendido y se le ha notificado durante un plazo y también en las mismas condiciones. Este plazo es de dos meses para los pisos de renta antigua y de un mes para los contratos actuales.
Si al inquilino no le interesa comprar el piso no hay ningún problema, ya que el contrato de alquiler sigue vigente tal y como estaba. Además al que compra le puede interesar que el inquilino firme la renuncia al tanteo-retracto para agilizar los trámites y esto es una buena oportunidad para que el inquilino pueda sacar una pequeña compensación económica.
Este es un tema muy importante que hay que mirar cuando compras un piso alquilado con contrato indefinido. Puesto que como inversión miras cuando podría acabar el contrato y si hay posibilidades de que otra persona se subrogue en él.
Hay que estudiar caso por caso y si es una contrato de vivienda o para uso distinto de vivienda (locales,…), pero en la mayoría de los casos la única subrogación posibles es para la pareja del titular del contrato (siempre que puedas demostrar que ha convivido con este durante como mínimo dos años anteriores). Los hijos también se pueden subrogar pero solo durante 2 años, a no ser que sean menores de 25 años y entonces tendrían derecho a subrogarse hasta esa edad o que tuviera una minusvalía del 65% y entonces tendrían derecho a subrogarse de por vida.
Se habla mucho sobre la bajada del precio de los pisos, se comenta que un 10 o un 15%, y si miras los anuncios en periódicos o en internet, realmente eso parece. Pero este no es el precio real, ya que el precio real es el que marca el mercado y en las operaciones que se están realizando, la bajada del precio de los pisos es de un 30%.
Así que ya saben, si quieren comprar o vender un piso, les tocará pagar o recibir un 30% menos o más.
De todas maneras creemos que el recorte del valor de los pisos está llegando a su suelo, si es que no ha llegado ya, y aunque ahora cuesta encontrar financiación, cuando los bancos vuelvan a dejar dinero, los precios volverán a subir aunque muy poco a poco y más en ciudades como Barcelona donde no hay más suelo del existente ni posibilidad de expandirse.
Ya llevamos dos años de crisis y parece que el 2010 va a ser otro año duro. Los bancos, que han sido los grandes originadores de la crisis al dejar dinero sin garantías suficientes, como no pueden, siguen sin dejarlo. Solo actúan para vender los pisos que obran en su poder o que les han sido devueltos por impagos o deudas de promotores.
Lo que si hemos notado es que hay gente dispuesta a comprar, de hecho, en el último mes se han vendido bastantes pisos en comparación a meses anteriores. La mayoría de bancos (con financiación), y otros donde los compradores tenían el dinero o garantías suficientes como para comprar dos pisos iguales.
Lo mismo pasa con otros sectores, el problema es de falta de liquidez. Por esto tanto en el mundo inmobiliario como en otros sectores, la cosa solo se arreglará cuando los bancos poco a poco vuelvan a dejar dinero. Aquí está la clave y es por esto que nos preguntamos: ¿el Estado no ha dejado dinero a los bancos para que lo inyecten en la sociedad? o ¿el negocio de los bancos no era captar dinero y dejarlo?. Parece que ahora solo captan dinero y tendremos que esperar a que puedan volver a dejarlo…….
En el caso del mercado residencial hay dos tipos de producto cuando hablamos de inversión. Y las dos son interesantes aunque con características diferentes. Estos dos productos son los pisos a término con buena rentabilidad y contratos cortos, y los pisos de renta antigua con rentabilidades mensuales bajas pero con unos precios muy atractivos.
En el primer caso podemos obtener rentabilidades muy interesantes muy superiores a las que dan los bancos.
Y en el segundo caso podemos obtener precios muy interesantes, y a medio plazo podemos tener unas plusvalías importantes, y mientras tanto nos van pagando un pequeño alquiler.
Además comparándolo con otro tipo de inversiones, los valores inmobiliarios en este país, siempre han sido inversiones seguras. De hecho hasta antes de esta crisis siempre habían subido su valor. Actualmente ha habido un reajuste porque en los últimos años estos valores se habían incrementado demasiado deprisa, pero después del temporal volverán a subir, creemos que más moderadamente. Sobretodo en ciudades como Barcelona, donde hay escasez de suelo, y los pisos bien situados siempre se cotizarán muy bien.
Existen muchos contratos que son indefinidos y que son de por vida del inquilino, es decir un contrato que se acabará cuando muera el inquilino o sus posibles subrogaciones: pareja, hijos, ascendentes,…. Pero hay un caso muy curioso que estipula la ley (creo que erróneamente) para siempre.
Este caso es el del contrato de arrendamiento para local de negocio celebrado después del 9/05/1985 (Ley Boyer), donde el arrendatario es una persona jurídica (empresa) y donde se ha pactado la duración indefinida. En este caso el contrato es para siempre mientras “no se muera la empresa”.
Es un caso curioso y a mi entender es un error de la ley puesto que todos los contratos deben tener una duración.
Existe jurisprudencia al respecto donde jueces han reconsiderado estos contratos y les han dado una duración determinada. Aunque como todo proceso judicial es largo y costoso.
Los indivisos o partes indivisas de un inmueble son como su nombre indica una participación de la propiedad de un inmueble. Es decir, si una persona hereda el 50 % de un edificio de 10 pisos, no es el propietario de 5 pisos, sino que es el propietario del 50% de cada uno de los 10 pisos. Esta diferencia es importante, porque si uno es propietario de un piso, puede disponer de él libremente porque tiene el 100% de la propiedad, pero si tiene una parte indivisa del 50%, entonces tiene que compartir los derechos y obligaciones con la otra parte.
De todas maneras, una persona que sea propietaria de una parte indivisa, la puede vender libremente (solo su parte) sin necesidad de consultar a las otras partes, pero estas otras partes tendrán derecho de retracto, es decir a quedárselo ellos por el mismo precio y condiciones. El problema es que vender un indiviso es más complicado porque hay menos compradores, pero hay inversores que se dedican a ello: www.indivisosbarcelona.com.